Если коротко, Центробанк расценивает транш как рискованный инструмент. Почему? Читайте в сегодняшнем материале
В сложившейся экономической ситуации застройщики вместе с кредитными организациями ищут новые пути продажи жилья. Одним из недавних предложенных вариантов стала так называемая «ипотека от застройщика». Застройщик предлагает покупателю ипотеку под 0,01% годовых, однако платой за такую низкую ставку становится цена объекта недвижимости, завышенная на 20-30%.
Центральный Банк довольно быстро рассмотрел в таком предложении риски как для покупателей, так и для девелоперов, и принял меры, делающие невыгодными такие кредиты банкам.
Теперь на замену «ипотеки от застройщика» девелоперы начали предлагать «траншевую ипотеку». Схема платежей по такой программе выглядит следующим образом: покупатель берет кредит частями и погашает каждый отдельно. До момента ввода дома в эксплуатацию плата по такого рода кредитам может составлять 1 рубль, однако когда девелопер завершает все работы, банк выдаёт клиенту основное тело кредита для покупки жилья и оформления его в собственность. В этот момент траншевая ипотека превращается в обычный и хорошо нам знакомый классический ипотечный заём.
Такая схема имеет право на существование в отношении тех покупателей, которые живут на два дома. Одну квартиру они снимают, в то время как вторая строится. Им не приходится платить за аренду и ипотеку одновременно, а когда дом достроится, у покупателей остаётся всё так же одна статья расходов, но теперь в виде аренды чужого имущества, а в качестве ипотечных выплат за своё жильё.
Однако, рассмотрев эту схему, мегарегулятор, всё же, увидел сразу несколько рисков.
Первый касается застройщиков. При траншевой ипотеке стоимость проектного финансирования становится выше, ведь во время строительных работ девелопер фактически не получает денег на эскроу-счета.
Маленькие остатки на эскроу-счетах, тем временем, видит банк, в связи с чем повышает стоимость выдаваемых для девелоперов кредитов. Это влияет на маржу строителя, и, в конечном счете, побуждает его повышать цену на жильё.
Второй риск касается всей строительной сферы в целом. По мнению ЦБ «траншевая ипотека» может снова разогнать цены на новостройки из-за того, что частные лица увидят в такой схеме возможность для частных инвестиций - всем нам знакома ситуация покупки гражданами квартир на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи объекта по его готовности. К слову, это стало в конечном счёте одной из причин повышения цен на жильё по всей России.
В случае с траншевой ипотекой инвестировать становится даже легче. Пока жильё строится, платить за него практически не нужно, а как только дом будет сдан, квартиру можно будет продавать.
Стоит отметить, что в текущих условиях стагнации рынка недвижимости, продать квартиру становится не так просто. В результате неудачливые инвесторы могут «прогореть», оставив банк без выплат по кредитным обязательствам.
Наконец, третьим риском ЦБ назвал недобросовестные продажи. О чем речь? Предложение купить квартиру за 1 рубль в месяц выглядит действительно привлекательно, однако когда покупатели столкнуться с реальными выплатами по телу кредита, могут наступить проблемы вплоть до просрочек и отказа выплачивать долги перед банками. Этого мегарегулятор и пытается избежать, наблюдая за подобными сделками. Впоследствие, если опасения ЦБ окажутся оправданными, «траншевую ипотеку» ожидает та же судьба, что и «ипотеку от застройщика».
