На момент февраля 2024 года в России практически все новостройки возводят с использованием эскроу-счетов, а вместе с ним и проектного финансирования. Рост роли кредитных организаций в сфере строительства ощущается как никогда, а высокая ключевая ставка не добавляет оптимизма абсолютному большинству девелоперов. Как произошло так, что банки играют одну из важнейших ролей в строительстве и насколько сильно выросшая стоимость проектного финансирования в конечном счете отразится на строительной сфере? Подробнее читайте в сегодняшнем материале.
Схема работы с дольщиками через эскроу-счета была запущена летом 2019-го года. Сам процесс был построен так, чтобы максимально уберечь права дольщиков, ведь деньги застройщик получал деньги лишь после ввода объекта в эксплуатацию. При этом самому девелоперу нужны деньги на возведение здания, тут то и необходимо то самое проектное финансирование, - проще говоря, кредит, который компания берет в том же банке, где находятся средства покупателей.
Правда, те объекты, которые уже достраивались или те, где большая часть квартир уже выкуплена, было разрешено достраивать по старой схеме.
На данный момент в стране действует 6698 разрешений на строительство; строители возводят около 10 200 многоквартирных домов, из которых 9 830 домов реализуются по новой схеме. Однако, на более чем 250 объектах все еще действует старая схема с уплатой в компенсационный фонд. Большинство проектов, к слову, находятся на территории Москвы и Санкт-Петербурга.
Правда, те объекты, которые уже достраивались или те, где большая часть квартир уже выкуплена, было разрешено достраивать по старой схеме.
На данный момент в стране действует 6698 разрешений на строительство; строители возводят около 10 200 многоквартирных домов, из которых 9 830 домов реализуются по новой схеме. Однако, на более чем 250 объектах все еще действует старая схема с уплатой в компенсационный фонд. Большинство проектов, к слову, находятся на территории Москвы и Санкт-Петербурга.
Как ключевая ставка может отразиться на себестоимости строительства?
«Сейчас, при ключевой ставке 16%, ставки по проектному финансированию начинаются от 19,5–21%. Это достаточно высокий, но не критичный показатель, он меняется в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов. Например, если покрытие выбранного кредита деньгами дольщиков превысит 130%, ставка для девелопера может опуститься практически до нуля. В основном средневзвешенная ставка в течение всего срока строительства может составить 7–10% даже при текущей ключевой ставке. Сложнее ситуация с бридж-кредитами, которые девелоперы берут для покупки земли под проекты. В последние два-три месяца ставка по ним составляет 20–21%, и снизить ее до старта продаж не получится, что увеличивает кредитную нагрузку компании», – отвечает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«Стоимость проектного финансирования зависит от ключевой ставки, от LLCR проекта (показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками), от истории взаимоотношений застройщика и банка. Существуют различные способы ее снижения: от покупки дополнительных услуг банка до работы внутри проекта с затратной частью. Стоимость проектного финансирования, безусловно, увеличивается, но конкуренция банков дает застройщику возможность получить наиболее выгодные условия. Прогноз – проектное финансирование станет дороже, требования банков также могут ужесточиться», – полагает директор по финансам Группы ЦДС Ажар Лотик.
Отлаженная схема
За первые 2 года после создания эскроу-счетов в системе взаимоотношений застройщиков с банками то и дело возникали шероховатости: девелоперы, в частности, жаловались на низкую компетенцию банков и длительность процедур согласования. У банков была своя личная оценка рентабельности проектов, а доводы строителей не учитывали. По словам застройщиков, некоторые банковские специалисты во время переговоров даже не понимали, о каком месте для постройки объекта идет речь, какова престижность района вокруг и каков уровень развития инфраструктуры.
Ажар Лотик считает, что за последние несколько лет ситуация поменялась в лучшую сторону. Банки начали лучше разбираться в вопросе, процесс выдачи займов стал прозрачнее, а сроки рассмотрения заявок сократились.
Ажар Лотик считает, что за последние несколько лет ситуация поменялась в лучшую сторону. Банки начали лучше разбираться в вопросе, процесс выдачи займов стал прозрачнее, а сроки рассмотрения заявок сократились.
«Сотрудничать стало проще, но все зависит от банка и его подходов. Хотя уже все поняли правила игры и стали работать в одной команде, а не как просящий и дающий. Кроме того, подключаются другие дополнительные возможности: удобство выборки проектного финансирования, особые условия ипотеки для клиентов застройщика. Можно сказать, что получить кредит – не проблема, а вот прожить с ним два года стройки гораздо более сложная история», – говорит Ажар Лотик.
«Сейчас девелоперы сами для себя выступают «цензорами», принимая решения о запуске проектов. И дело даже не в процентной ставке по кредитам на землю или строительство. В текущих обстоятельствах сложно прогнозировать спрос и темпы продаж более чем на полгода. А это едва ли не самые существенные показатели финансовой модели. Так что ряд девелоперов могут отложить согласования проектов с банками до снижения ключевой ставки, что может привести к дефициту объемов жилья на старте строительства в 2025 году», – опасается Анатолий Клинков.
