В Государственную Думу внесён законопроект, который может изменить правила работы с проектным финансированием в жилищном строительстве. Документ предлагает разрешить застройщикам перенос средств со счетов эскроу в другой банк при рефинансировании проектного кредита.
Сейчас такая возможность в законодательстве фактически отсутствует. Если девелопер хочет рефинансировать кредит в другом банке, перевести средства со счетов эскроу невозможно, что делает процедуру практически недоступной.
Почему возникла необходимость в изменениях
Модель проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, введённая после реформы долевого строительства в 2019 году, стала базовым механизмом финансирования жилищных проектов. По данным отраслевых оценок, сегодня более 90% новых жилых проектов реализуются именно по этой модели.
Однако практика показала ряд ограничений.
При увеличении сметной стоимости строительства — например, из-за роста цен на материалы или изменения проектных решений — девелоперы нередко сталкиваются с ситуацией, когда банк отказывается увеличивать лимит финансирования. Причиной могут быть особенности внутренней модели оценки рисков или изменение рыночной конъюнктуры.
В таких случаях логичным инструментом становится рефинансирование проекта в другом банке, однако действующее регулирование не предусматривает механизм переноса средств на эскроу-счетах.
В результате застройщики оказываются в ситуации, когда сменить кредитора практически невозможно, что повышает риск задержки сроков строительства или заморозки проекта.
Что предлагает законопроект
Законопроект предусматривает возможность:
перехода прав и обязанностей по счетам эскроу;
переноса средств со счетов эскроу в рефинансирующий банк;
сохранения всех механизмов защиты средств граждан.
При этом новый банк должен соответствовать требованиям законодательства о долевом строительстве и критериям, установленным правительством для работы с эскроу-счетами.
Средства граждан на таких счетах продолжают находиться под государственными гарантиями в пределах установленного лимита страхования.
Как это может повлиять на рынок девелопмента
Эксперты считают, что принятие поправок может изменить структуру банковского финансирования строительных проектов.
Во-первых, механизм усилит конкуренцию между банками за проекты девелоперов. Сегодня большинство проектов финансируются ограниченным кругом крупных банков, что снижает гибкость условий кредитования.
Во-вторых, появится возможность пересматривать условия финансирования уже в процессе реализации проекта — например, при изменении рыночной ситуации или снижении ключевой ставки.
В-третьих, инструмент может стать дополнительной страховкой для проектов, столкнувшихся с ростом себестоимости строительства. По данным отраслевых аналитиков, за последние два года стоимость отдельных строительных материалов и подрядных работ выросла на 15–30%, что существенно влияет на финансовые модели девелоперских проектов.
Что это означает для участников строительного рынка
Для застройщиков
Новый механизм может стать инструментом управления финансовой моделью проекта, позволяя менять банк и снижать стоимость заёмного капитала.
Для подрядчиков
Снижение рисков остановки проектов означает более стабильную загрузку подрядных организаций и уменьшение вероятности кассовых разрывов на стройплощадках.
Для инвесторов
Появление механизма рефинансирования может повысить устойчивость девелоперских проектов, особенно в условиях изменяющихся финансовых рынков.
Для владельцев земельных участков
Гибкость проектного финансирования может ускорить вовлечение земельных участков в девелопмент, поскольку риски банковского финансирования станут более управляемыми.
Вывод
Если законопроект будет принят, рынок жилищного строительства получит новый инструмент управления проектным финансированием.
Возможность рефинансирования проектных кредитов с переносом средств со счетов эскроу способна повысить конкуренцию между банками, улучшить условия финансирования для девелоперов и снизить риски задержки ввода жилья.
В долгосрочной перспективе это может повысить устойчивость проектов и поддержать темпы строительства жилья.