Новости строительства

Центробанк снова повысил ключевую ставку. Как это отразится на рынке недвижимости?

2023-12-19 16:55 Новости строительства
Ожидается, что первый рост ипотечных ставок от крупнейших банков России мы увидим уже в декабре текущего года.
На последнем заседании совета директоров, ЦБ повысил ставку на 1 процентный пункт - с 15% до 16% годовых. Это пятое повышение ключевой ставки подряд.

Как новая ключевая ставка повлияет на продажи жилья, а также по какой ставке теперь будет предлагаться ипотека, разберемся, полагаясь на доводы аналитиков.

Ипотека еще жива?

Последние несколько лет ипотека в качестве инструмента для приобретения жилья делится в России на два сегмента: рыночная и льготная. Напоминаем, что льготная ипотека для широких масс была введена еще в 2020-м году и вызвала серьезный ажиотаж на рынке недвижимости, сыграв роль одного из основных драйверов роста цен на жилье. С увеличением ключевой ставки условия меняются только по рыночной ипотеке, - она (как правило) дорожает пропорционально росту ключевой ставки. Однако, банки не всегда реагируют на рост ключевой ставки с одинаковой скоростью, в данном случае некоторые кредитные организации и вовсе могут поменять условия предоставления ипотеки только в следующем году, - в этом уверена часть опрошенных «РБК-Недвижимость» аналитиков.
«Банки не будут спешить повышать ставки до конца года в силу того, что декабрь традиционно является высоким ипотечным сезоном. Воспользоваться моментом, чтобы нарастить выдачи, да еще накануне января, характеризующегося затишьем, захотят многие, — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. — Кроме того, банки находятся в ожидании снижения ключевой ставки в первом полугодии 2024 года, что также может сдержать ипотечных кредиторов от повышения ставок».
Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов согласен с мнением Ирины Носовой и приводит схожий довод, что некоторые банки подождут с изменением ипотечных ставок до конца года:
«Но прецеденты повышения ставок крупными банками, имеющими высокую значимость для ипотечного рынка, уже в декабре мы, конечно, увидим», — считает он. По прогнозу эксперта, ставки по рыночной ипотеке вырастут в среднем на тот же 1 п.п. «Кредитоваться по таким ставкам, учитывая еще и не поддающиеся устойчивой корректировке цены на недвижимость, конечно, будет сложно», — заключил Беликов.
Представители «Финам» и вовсе ждут, что ставки по ипотеке вырастут максимум на 0,5 п.п.:
«Текущие ставки по рыночной ипотеке уже частично учитывали сегодняшнее решение Банка России, поэтому их равнозначного повышения я не жду. Думаю, рыночные ипотечные ставки увеличатся на 0,3–0,5 п.п. в течение ближайшего месяца», — говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Если опираться на данные «Дом.РФ», можно заметить, что средние ставки по рыночной ипотеке уже на начало декабря составляли 16.1%, если брать в расчет и вторичное, и первичное жилье. Вместе с тем, все еще существуют льготные ставки, которые в несколько раз ниже рыночных, однако и тут наблюдается рост. Сейчас средняя ставка с господдержкой составляет 7,98%, а по семейной - 5,96%. Пока льготная ипотека жива, сам способ покупки жилья с использованием этого инструмента будет востребованным. Этот тезис подтверждается данными ЦБ, из которых следует, что доля ипотек с государственной поддержкой выросла до 80%, а темпы выдачи рыночной ипотеки сократились на 30%.

Спрос на ипотеку замедлится.

К середине и концу осени количество выданных ипотечных кредитов уже сократилось, а с повышением ключевой ставки эта тенденция никуда не денется, считают эксперты. Кроме того, не стоит забывать, что, помимо удорожания кредитов, были ужесточены требования к льготным программам. Не стоит забывать и об истощении платежеспособности населения. Все эти доводы привел Юрий Беликов, добавив:
«В результате с уверенностью можно говорить только о том, что в ближайшие месяцы мы увидим общее падение ипотечных выдач, которое уже имеет шансы превысить 40%, сравнивая со среднемесячным уровнем завершившейся части 2023 года».
Ирина Носова отметила также, что льготная ипотека хоть и является выигрышной в отношении рыночной, но вторичка снова может оказаться более выгодным вложением. Как правило, ремонт в таких квартирах уже есть, а цена на новостройки зачастую выше, даже если там лишь предчистовая отделка.

Эксперты компании «Этажи» подсчитали, что интерес к ипотеке снизился примерно на 15% по отношению к прошлогоднему аналогичному периоду. Но даже при всех текущих сложностях и заградительном уровне процентной ставки на кредиты, спрос на рыночную ипотеку сохраняется - просто на меньшие суммы и сроки. Заместитель руководителя ипотечного департамента компании Татьяна Решетникова призвала не забывать об ИЖС, где цена квадратного метра ниже, чем в новостройках, а ипотеку можно взять под льготные условия, чего нет, например, на вторичке.
Аналитик Игорь Додонов прогнозирует рост доли льготных программ:
«Полностью рыночная ипотека вряд ли будет заморожена, но объем выдач в рамках рыночных программ продолжит замедляться. Ипотечный рынок довольно инерционный, поэтому влияние сегодняшнего шага Центробанка начнет проявляться где-то с середины января», — отметил эксперт.

Что с элитным рынком новостроек?

Как ни странно, на стоимости жилья в верхнем ценовом сегменте решение регулятора не будет столь заметным. Ипотечных сделок в этой нише края не мало, а оплаты происходят одним платежом. Именно поэтому банковские продукты влияют на слитное жилье очень слабо. Не окажет существенного влияния на стоимость таких квартир и выросшее в цене проектное финансирование, так как проекты премиум-класса, как правило, высокомаржинальные и девелоперам есть куда двигаться в довольно широкой ценовой вилке.

Каков долгосрочный прогноз?

Замедление ипотечного спроса, без всяких сомнений, будет оказывать влияние на стоимость жилья, однако существенного снижения цен ожидать не стоит, так как строительные издержки также выросли за последний год, считает Игорь Додонов.

Юрий Беликов отметил, что в долгосрочной перспективе цены на недвижимость должны снижаться.
«Ограниченная способность самих застройщиков воздействовать на ситуацию может привести к тому, что снижение цен мы увидим не сразу, не в ближайшие месяцы, и оно будет неравномерным в любых разрезах — региональном, по сегментам недвижимости и так далее», — уточнил эксперт.
Професор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков считает, что в большей степени снизятся цены на вторичном рынке, но не на первичном.
«Возможно, девелоперы будут проводить акции, стимулируя продажи на каком-либо объекте. Но говорить о значительном снижении цен как о долгосрочной тенденции на рынке нельзя», — отметил эксперт.
Активность застройщиков снизится, резюмирует Кулаков
«Оживления и динамики на рынке жилищного строительства и кредитования в ближайшие месяцы ожидать не стоит. Это станет возможным тогда, когда регулятор будет готов пересмотреть денежно-кредитную политику в сторону смягчения».
Читайте нас в Telegram. Там публикуются свежие новости сферы строительства и бизнеса