«Сейчас, при ключевой ставке 16%, ставки по проектному финансированию начинаются от 19,5–21%. Это достаточно высокий, но не критичный показатель, он меняется в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов. Например, если покрытие выбранного кредита деньгами дольщиков превысит 130%, ставка для девелопера может опуститься практически до нуля. В основном средневзвешенная ставка в течение всего срока строительства может составить 7–10% даже при текущей ключевой ставке. Сложнее ситуация с бридж-кредитами, которые девелоперы берут для покупки земли под проекты. В последние два-три месяца ставка по ним составляет 20–21%, и снизить ее до старта продаж не получится, что увеличивает кредитную нагрузку компании», – отвечает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
«Стоимость проектного финансирования зависит от ключевой ставки, от LLCR проекта (показатель обеспеченности кредита будущими ожидаемыми денежными потоками), от истории взаимоотношений застройщика и банка. Существуют различные способы ее снижения: от покупки дополнительных услуг банка до работы внутри проекта с затратной частью. Стоимость проектного финансирования, безусловно, увеличивается, но конкуренция банков дает застройщику возможность получить наиболее выгодные условия. Прогноз – проектное финансирование станет дороже, требования банков также могут ужесточиться», – полагает директор по финансам Группы ЦДС Ажар Лотик.
«Сотрудничать стало проще, но все зависит от банка и его подходов. Хотя уже все поняли правила игры и стали работать в одной команде, а не как просящий и дающий. Кроме того, подключаются другие дополнительные возможности: удобство выборки проектного финансирования, особые условия ипотеки для клиентов застройщика. Можно сказать, что получить кредит – не проблема, а вот прожить с ним два года стройки гораздо более сложная история», – говорит Ажар Лотик.
«Сейчас девелоперы сами для себя выступают «цензорами», принимая решения о запуске проектов. И дело даже не в процентной ставке по кредитам на землю или строительство. В текущих обстоятельствах сложно прогнозировать спрос и темпы продаж более чем на полгода. А это едва ли не самые существенные показатели финансовой модели. Так что ряд девелоперов могут отложить согласования проектов с банками до снижения ключевой ставки, что может привести к дефициту объемов жилья на старте строительства в 2025 году», – опасается Анатолий Клинков.